用户名: 密码:
网站导航| 产业分析| 光伏政策| 人物访谈| 光伏项目| 光伏企业| 招标采购| 技术跟踪| 光伏会展| 光伏百科| 财经报告| 企业动态| 光伏材料| 电池组件

您的位置:主页 > 财报市场 >

房地产市场盛宴是对中国经济的解救还是另一场危机

来源:网络整理 作者:采集侠  发布时间:2016-11-09 10:50

一年前,尽管在3·30政策的刺激下,一二线城市楼市均进入复苏过程,但房地产业、关注房地产业的人士都坚持认为,中国房地产经过蓬勃发展的黄金10年进入了下半场的白银时代。连计划买房的百姓甚至都认为,房价要趋稳了。

我当时看这个情况,就想再缓一缓,等首付凑得多一点再买。让何怡(化名)没想到的是,刚过完年,自己此前看上的上海浦东新区高桥片区的次新房跳涨了。刚过完春节我从老家回来就去看房子,报价一下子就变成6万了。

2016年猴年春节后,一线城市和多个二线城市的楼市开启疯涨模式,并快速从核心的一线城市向周边地区蔓延,珠三角、长三角、京津冀等区域的二三线城市陆续接力上涨。土地市场也频频传出楼板价、溢价刷新高的消息。

疯狂的不只是土地和楼市,还有房地产贷款

根据央行统计的数据粗略计算,今年上半年个人住房贷款已经放量2.89万亿元,超过去年全年个人住房贷款的规模。16家上市银行,截至2016年6月末的个人房贷规模,已经达到了13.67万亿元,新增房贷规模高达2万亿。

土地、楼市,都在变成资本狂欢的庆功宴,刚需者的声音越来越微弱,直至被淹没。

这一场房地产市场的盛宴是对中国经济的解救,还是另一场危机的导火索?

房地产市场盛宴是对中国经济的解救还是另一场危机

:疯狂的房价与地价

9月19日中国国家统计局公布了最新的2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,在全国70个大中城市(国家统计局房价统计样本城市)中,新建商品住宅(不含保障性住房)比去年同期上涨的城市达到62个;二手住宅同样也出现了样本城市全面普涨的情况。根据统计,与去年同期相比,70个大中城市中二手房价格上涨的城市有53个(价格下降或持平的各有16个和1个)。

其中一些城市的房价涨幅之大,已经让人瞠目结舌。如在新建商品住房中,房价涨幅最高的厦门同比已暴涨44.3%,合肥、南京也分别达到40.5%和38.8%。除此之外,北上广深老牌领涨的一线城市,也继续保持房价不断上涨的势能,在高价位的基础上,房价的涨幅同样分别达到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情况也大体如此,同比涨幅最高的合肥,暴涨的幅度竟高达46.9%。

与此同时,土地市场也在轮番上演疯狂。

来自中原地产研究部的统计数据显示,今年前5个月,全国土地市场合计有105宗高总价地块,成交总价为3288.2亿元,其中上市公司比例明显占绝对多数,89宗为上市公司获得,合计金额为2760亿元,占比为84%。

这些钱从何而来?对此,同策咨询研究部总监张宏伟分析,去年下半年以来,房企融资成本大幅降低,国企、央企和评级较高的上市房企发债规模很大,动辄数十亿元、上百亿元规模,使银行信贷以及各路资金对其输血,提供了资金支持。

根据媒体引用广发证券报告的数据,2016年1~7月,其监测的重点上市房企共发生银行贷款227笔,合计贷款总规模1562.94亿元,与2015年同期相比上升138%。银行授信方面,7月共有11家上市品牌房企获得银行授信,涉及额度263.9亿元,环比上升568.1%,为16年以来最高水平。

除了银行的信贷融资,信托计划、私募基金、银行理财甚至P2P等渠道进入房地产。中债登发布的《中国银行业理财市场半年报(2016)》的统计数据显示,截至2016年6月末,投向实体经济的理财资金余额16.03万亿元,投向房地产业的占比为13.06%,意味着有2.18万亿的理财资金余额输血房地产。

实际上,不仅仅是银行贷款、公司债等渠道,房企的杠杆融资已经延伸至前端的拿地环节和土地出让金首付环节。

房地产企业从拿地到开发的过程中存在着多个杠杆融资的窗口,我们观察到越来越多的房企在拿地环节就已经开始引入杠杆资金,尤其是在主流城市地王中并不鲜见,我们认为这种模式在一定程度上进一步减少了房企自有资金的投入,未来市场调整周期中会存在放大风险的可能。中信建投证券研究发展部房地产行业研究团队近日注意到,部分企业在土地竞拍环节引入夹层融资,一般模式为:基金和房地产企业共同成立竞拍主体SPV,其中基金占据绝对控制权,基金以委托贷款的方式提供资金,资金来源中优先级包括资管计划、信托计划、有限合伙等综合形式。

此外,购房尾款、物业费等ABS融资创新、非标债权融资和民间借贷等也在本轮房价上涨周期成为一些房企融资的手段部分杠杆配资蕴含着巨大的风险。

拿下上海顾村地块的信达地产(600657.SH,下称信达),今年年中就曾引发媒体集中关注。2015年7月至2016年6月的一年中,信达先后在全国各地高调夺得9幅地块,合计涉及资金超过350亿元,其中超过一半刷新了价格纪录,其中,顾村地块总价58.1亿元,楼面价3.7万元/平方米,溢价率罕见地超过了300%。与之形成对比的是,该公司2015年全年的合同销售才105.2 亿元。财报显示,从2011年至2015年,信达地产经营活动产生的现金流量净额一直为负,分别约为-1.76亿元、-22.25亿元、-32.05亿元、-58.32亿元和-43.46亿元。其2015年资产负债率高达83.24%,突破了国企80%的红线。

如果面临市场调整,房企面临违约风险,相关杠杆基金有权竞得土地,并有处置权。今年我们跟踪的部分土地成交背后首付款放杠杆的情况并不是个例,由于在参与拍地环节企业实际投入的资金比例较少,在此轮地王潮背景下面临的风险更大。中信建投房地产行业首席分析师陈慎如是认为。

但张大伟表示,未来三年,如果这些地王周围房价上涨不超过100%,这些地王都将面临巨大的资金压力与入市难度。

:无处安身的刚需

根据数据,2016年上半年50个代表城市住宅月均成交约3570万平方米,同比增长近四成,绝对量为历史同期最高水平,其中3月创单月历史新高;从各级城市来看,上半年同比均增长,二线城市成交同比增幅最高;十大城市二手住宅累计成交77.59万套,同比增长42.5%。库存与去化方面,受益于成交快速增长,20个代表城市可售面积约12800万平方米,同比下降25.3%,绝对量处近两年最低水平,库存消化时间缩短至7.7个月。

以上海为例,2016年8月,上海市商品房成交均价为34899元/平方米,环比上涨12.67%,同比上涨了31.22%。商品住宅成交均价为42384元/平方米,环比上涨13.04%,同比上涨了40.18%。

作为夹心层的刚需们,需要直面房价暴涨的打击,而这正是让人为难的地方。

标准排名、BOSS直聘联合发布2016年上半年大陆房价收入比最高城市排行榜,核心指标是2016年7月各城市每平方米平均房价与2016年各城市平均月薪的比值,也就是当月的房价收入比。

中国太阳能光伏网版权声明:凡注明来源为“中国太阳能光伏网:xxx(署名)”,除与中国太阳能光伏网签署内容授权协议的网站外,其他任何网站或者单位未经允许禁止转载、使用,违者必究。如需使用,请与我们联系;凡本网注明“来源:xxx(非中国太阳能光伏网)”的作品,均转载与其他媒体,目的在于传播更多信息,但并不意味着中国太阳能光伏网赞同其观点或证实其描述,文章内容仅供参考。其他媒体如需转载,请与稿件来源方联系,如产生任何问题与本网无关,想了解更多内容,请登录网站网站查看。

关于我们 | 网站介绍 | 加入我们 | 广告服务 | 企业文化 | 联系我们 |